居民小区，城市的最小“细胞”，也是城市治理的最小“单元格”。近日，从武汉市中级人民法院得知，今年武汉市物业纠纷诉讼年收案量同比大幅减少，这其中蕴藏着怎样的“密码”？

近年来，武汉两级法院以“抓前端、治未病”理念狠抓诉源治理，推动形成了以“源头预防为先，非诉机制挺前，法院裁判终局，多部门共治”为核心的诉源治理新实践，主动融入共建共治共享的现代化基层社会治理新格局，取得积极成效。

抓前端，治未病

司法建议促源头防治

汉阳法院深入某小区，联合社区、矛调中心物调委、金牌调解员及该小区业委会、物业公司共商物业纠纷诉源治理

“改进物业服务后，业主认同感提高了，我们和业主的关系也越来越融洽了。”汉阳区某居民小区物业公司负责人称，感谢汉阳法院提出的司法建议。

为做实“抓前端、治未病”司法理念，武汉市汉阳区人民法院在社区设立“周晶·知音法官调解室”，专业法官团队进驻指导物业纠纷调解工作，针对矛盾多发易发领域向小区物业公司发出司法建议，有效促进纠纷源头防治。

司法建议聚焦小区物业纠纷成因，提出提高管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开、完善投诉处置反馈机制等4个方面建议，并指导物业公司以《告居民温馨提示书》展示工作内容，积极争取业主的理解与支持。司法建议发出后，物业公司切实纠正服务管理问题，狠抓物业服务质量提升，从源头上减少纠纷产生。该小区成讼数量同比下降45.1%。

据调解室负责人周晶法官介绍，今年以来，汉阳法院持续加强与区司法局、房管局、街道社区等联动对接，充分发挥社区熟悉民情和法院专业调解的优势，构建“楼栋长先行沟通、网格员就地调解、社区律师联合调解、物调委专业调解、法院裁判终局”的矛盾纠纷“过滤网”，促成300余起物业纠纷就地化解、前端化解、实质化解。

“实践中我们发现，物业公司有很强的调解意愿。法院基于调解提出的整改建议，物业公司一般都能接受、主动整改，这也助推了矛盾纠纷的解决。”汉阳区房管局物业和房屋安全管理中心主任张纲说。

今年上半年，武汉经济开发区人民法院在案件数据分析梳理时发现，受理的物业服务类案件中，某物业管理公司的案件占比较高、增速较快，从2019年的14件增至2023年上半年的253件。

经开区法院法官正开展调查工作

“6月起，我们对这家物业管理公司涉诉物业管理服务问题开展调研，结果发现这家物业管理公司有着20年的历史，口碑比较好，但近年因管理不善，业主对其意见很大。”

经开法院向物业管理公司发出司法建议，指出公司在服务内容、方式、收费标准方面所存在的问题，靶向开出“药方”。公司负责人对法院表示感谢，在随后的工作中，物业公司持续开展物业服务、人员培训、沟通反馈机制等方面的整改，不断提升服务品质，对这家公司物业服务的投诉大幅下降。

“示范判决+诉前调解”

 打好纠纷化解“组合拳”  

在青山区法院法官的调解下，业主当场签署调解协议

今年2月起，某物业公司陆续向武汉市青山区人民法院提起物业纠纷诉讼，要求法院判决业主补缴物业费。

法官迅速联系涉案业主，了解双方争议焦点，组织双方代表参与诉前调解。经多方努力，青山法院对确需进入诉讼程序的物业纠纷诉讼作出了示范判决。

接下来，青山法院“乐军品牌调解室”团队与特邀调解员一起入户走访，解读示范判决，宣讲法律知识，引导同类纠纷参照示范判决结果开展调解。

“听了法官的讲解，也许我们之前的做法有些不合适。”

“别的业主和我们情况类似，法院都这么判了，我们还不如和物业公司谈一谈。有了法院的主持，相信不会吃亏。”

最终，在多方共同努力下，60户涉物业服务合同纠纷业主一致同意法官提出的调解建议。在法官主持下，物业公司与业主代表现场签订调解协议，部分业主当场扫码缴清物业费。

“好的示范判决对于类案调解有很好的促进作用，可达到‘判决一个、解决一片’的效果。”青山法院充分发挥“示范判决+诉前调解”模式优势，今年来诉前化解纠纷6500余件，调解成功率近八成。

“法院+房管局+物调委”

合力共筑“无讼”小区

洪山法院立案庭走进小区，开展物业纠纷调解

“太感谢你们了，物业公司已修好了渗水外墙。” 11月15日，武汉市洪山区某小区业主张某紧握杨庆九法官的双手，脸上溢满笑容。

故事还得从今年初说起。去年年底，几位业主拒缴物业费并与物业公司发生激烈争吵，双方各不相让，闹着要打官司。

“不能将小问题拖成了大矛盾。”武汉市洪山区人民法院将非诉纠纷解决机制挺在前面，从源头帮助双方当事人化解纠纷。

洪山法院法官杨庆九和调解员一同来到该小区物业服务中心，就业主反映的渗水问题开展面对面调解，并特别邀请了区房管局物业科的工作人员参加。

“外面下雨，屋内得连夜挪桌子，真的很烦心。”小区业主小张带头开炮，另外几位业主马上附议。

“我们不是不修，但用住房维修基金得大多数业主投票同意，目前业主委员会还没组建起来，贸然组织投票不符合法律规定。”物业公司表示委屈。

“办法终会有的，大家别着急。”杨庆九详细了解各方诉求，结合之前的调查结果，给出建议：一是加快推进业主委员会的成立和投票；二是建议物业公司从公共物业赢利中先拿出一部分费用，尽快启动维修，得到大家一致赞同。

在法院的力促下，该小区物业申请用公共赢利账户周转维修费，解决了漏水难题。业主也主动补缴了久拖的物业费。

相向而行，凝聚合力。洪山法院建立“法院+房管局+物调委”物业纠纷诉调对接机制，以街道为单位，设立“九街一乡法官工作室”，联合区房管局、街道公共服务办公室共同签订物业纠纷化解合作备忘录，今年共同化解各类物业纠纷200余起。

诉源治理是新时代“枫桥经验”的延伸，是我国司法人民性的重要体现。下一步武汉法院将在党委、政府领导下，聚焦矛盾纠纷多发易发领域，做实远端防控、做优前端化解、做好实质解纷，在法治轨道上统筹各方面力量，不断推动诉源治理实现新发展、再上新台阶。

稿件来源：武汉市中级人民法院